Die beiden Gründer sind sich sicher: Ein Tabak- und Zeitschriftenladen in Berlin Friedrichshain soll künftig ihre Existenzgrundlage sein. Eigentlich sind sie nur noch in die Gründungsberatung gegangen, um nach Fördermöglichkeiten und Zuschüssen zu fragen, doch Quartiersmanager Tilo Tragsdorf, der zusammen mit einem Unternehmensberater in einem Büro einmal im Monat Gründer berät, bohrt nach: Wo ist das Geschäft genau? Wie hoch soll die Miete sein? Haben Sie schon unterschrieben? Schnell stellt sich heraus: die Miete ist relativ hoch, und die Gegend problematisch.
Keiner kennt die Gewerbeflächen im Viertel und ihre Tauglichkeit für Gründer so gut wie er. Als Quartiersmanager und Mitarbeiter der Wirtschaftsförderung hat er in den vergangenen Jahren Hunderte neue Geschäfte begleitet. Vom Studentencafé bis zum Spielzeugladen. Auch zwei Gründerzentren fallen unter seine Verwaltung. Er weiß, welche Sanierungen geplant sind und durch welche Straßen die meisten Fußgänger kommen. Solche Tipps brauchen Gründer. „Ich habe da schon viel erlebt“, berichtet er. Beispielsweise „Vermieter“, die gar keine waren, sondern sich als solche ausgaben, um die Kaution abzukassieren. „Dann stehen plötzlich drei Mieter vor der Tür und die Schlüssel passen nicht“, so Tragsdorf. „Lassen Sie sich die Kopie des Grundbuchauszuges zeigen, sehen Sie selbst im Grundbuch nach oder überprüfen sie die Vollmacht des Vermieters. Das ist nicht ehrenrührig, Verwalter haben solche Auszüge ohnehin in ihren Unterlagen“, versichert er. Auch bei den im Vertrag angegeben Raumgrößen gibt es oft Abweichungen. Es lohnt sich, genau nachzumessen oder das Objekt mit einem offiziellen Lageplan zu vergleichen.
Doch auch wenn die meisten Vermieter vollkommen seriös arbeiten: Ein geeignetes Objekt zu finden ist das eine, einen passenden Vertrag abzuschließen eine weitere. „Gründer sollten immer daran denken: Alles ist verhandelbar“, stellt Tragsdorf klar. „Vermieter sind oft sehr positiv eingestellt. Sie wollen die Objekte ja an gute und solvente Betriebe vermieten.“
Laufzeiten und Kündigung von Gewerbemietverträgen
Gewerbemietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. „Viele Gründer kennen den Unterschied nicht und versuchen gar nicht erst, einen unbefristeten Vertrag auszuhandeln, obwohl das im Einzelfall vorteilhafter für sie ist“, so Gerd Woweries, Experte für Gewerbemietrecht von der IHK Berlin. Befristete Verträge haben eine vertraglich vereinbarte Laufzeit. Nach Ende der Laufzeit ist der Vertrag aufgehoben. Die Ausnahme: Es wurden Optionen auf Verlängerung geschlossen.
An dieses Optionsrecht ist der Vermieter gebunden, stellt der Berliner Rechtsanwalt Gundar Leinemann von der unter anderem auf Gewerbemietrecht spezialisierten Kanzlei „Dr. Schilde Fochler Kröger“ klar. Entscheidet sich der Mieter, die Option anzunehmen, kann der Vermieter nicht dagegen entscheiden. „Deshalb ist es für die Mieter optimal, mehrere kurz laufende Optionen zu vereinbaren. Also besser fünf Optionen für weitere zwei Jahre als zwei Optionen für weitere fünf Jahre“, schlägt er vor.
Unbefristete Verträge sind dagegen nicht auf eine bestimmte Dauer festgelegt. Sie können bis zum dritten Werktag eines Monats um Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden. Je nach Kündigungsmonat sind das sechs bis neun Monate. „Unbefristete Verträge eignen sich, wenn man wegen großer Investitionen oder Umbauten eine langfristige Standortsicherheit gewährleisten muss“, so Woweries.
Auch wenn der Gründer z.B. wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten sein Gewerbe aufgibt, muss er weiter Miete zahlen. "Anders als bei Wohnungen kann ein gewerblicher Mieter selbst in Härtefällen nicht einfach drei solvente Nachmieter stellen und so den Vertrag vorzeitig verlassen." - denn bei Wohnungen gilt: Wenn man ein Kind bekommt, beruflich bedingt umzieht, heiratet oder von anderen Härtefällen betroffen ist, kann man drei Nachmieter nennen, die der Vermieter nur unter bestimmten Bedingungen abweisen darf.
„Selbst wenn er solvente Geschäftsleute vorschlägt, der Vermieter muss nicht darauf eingehen“, so Rechtsanwalt Leinemann.
Wer ein „erlaubnispflichtiges“ Gewerbe ausüben will, sollte besonders aufmerksam bei der Vertragsgestaltung sein: Für diese Tätigkeiten sind Genehmigungen notwendig (z.B. Gaststättenerlaubnis). Wird diese nicht erteilt, doch der Mietvertrag ist bereits unterschrieben, ist er trotzdem gültig – mit allen Konsequenzen. Die Experten raten: Handeln Sie eine „aufschiebende Bedingung“ im Vertrag aus – dieser wird dann erst gültig, wenn die notwendige Erlaubnis erteilt wird.
Gewerbe in der eigenen Wohnung
Die eigene Wohnung teilweise für eine gewerbliche Tätigkeit zu nutzen, die Nachbarn und Wohnung nicht stört, sei in der Regel kein Problem, erklärt Anwalt Leinemann. Trotzdem muss der Vermieter Bescheid wissen. Genehmigungspflichtig durch den Vermieter sind in jedem Fall Umbauten, Tätigkeiten mit Publikumsverkehr, das Anbringen von Schildern und Tätigkeiten, die den Wohnraum so stark beanspruchen, dass er überwiegend gewerblich und kaum noch privat genutzt wird. Dabei schließt eine gewerbliche Tätigkeit auch die Arbeit von Freiberuflern ein. „Vermieter haben unter Umständen das Recht, die gewerbliche Nutzung zu untersagen oder verlangen einen Mietzuschlag“, so Leinemann. Eine Umwidmung einer Wohnung in einen Gewerberaum ist möglicherweise nicht erlaubt. Je nach Gewerbeordnung darf nicht an jedem Standort ein Geschäft oder ein Lokal eröffnet werden. Manche Gebiete sind ausschließlich für Wohnzwecke freigegeben. Vorsicht ist auch geboten, da eine überwiegend gewerblich genutzte Wohnung unter gewerbliches Mietrecht fällt und die Mieter gesetzlich weniger Schutz genießen und unter anderem auch gewerbliche Kündigungsfristen berücksichtigen müssen.
Mietvertrag für Gründergemeinschaften und GbR – wer haftet, wer zahlt?
Mieten mehrere Personen gemeinsam einen Gewerberaum (ohne eine GmbH oder andere Kapitalgesellschaft zu sein), gelten sie selbst ohne entsprechende Verträge als GbR. Das Problem: Wenn einer der Mieter nicht zahlen kann, plötzlich aussteigt oder Schäden verursacht, müssen die anderen Mieter vollständig haften, betont Leinemann: „Gründer müssen wissen, worauf sie sich mit wem einlassen.“
Parkplätze, Abwasser und andere Nebenkosten
Je nach Gemeinde ist vorgeschrieben, dass zu einem Gewerbe eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen bereit zu stellen ist oder Ausgleichzahlungen fällig werden. „Den Stellplatz schuldet der Vermieter, nicht der Mieter“, stellt Tilo Tragsdorf klar.
Nebenkosten fallen wie bei Wohnungen ebenfalls an. Von Abwasser bis Gartenpflege decken sie die Betriebskosten des Objektes ab. Zwischen einem und vier Euro pro Quadratmeter werden fällig. Mieter sollten darauf achten, dass ihnen keine zusätzlichen Kosten aufgebürdet werden. Wenn Gewerbetreibende je nach Ort gezwungen sind, sich selbst um die Müllbeseitigung nach Gewerbeordnung zu kümmern, sollten sie nicht auch noch anteilig für die Müllbeseitigung des Hauses herangezogen werden.
Kaution und Schönheitsreparaturen
Die Kaution bei Gewerbemietobjekten ist nicht wie bei Wohnungen auf ein bis zwei Mieten begrenzt, sondern kann je nach Aufwand der Umbauarbeiten bis zu einer Jahresmiete betragen. „Ist aber ein eher seltener Fall“, so Tragsdorf. Viele Gründer bedenken die Kautionszahlung in ihren Gründungsplänen nicht, beobachtete der Berliner Wirtschaftsberater Wolfgang Loos. „Aber wer nicht wenigstens zwei bis drei Monatsmieten Spielraum eingeplant hat, sollte die Finger von der Anmietung lassen“, ist seine Erfahrung.
Eigentlich hat der Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen und Instandsetzung zu gewährleisten und dafür aufzukommen. Es ist jedoch möglich, vertraglich alle diese Kosten auf die Mieter abzuwälzen. „Für Mieter ist es daher ratsam eine Höchstgrenze im Vertrag festzuschreiben“, heißt es in einem Merkblatt der IHK München. Auch wer mit Zustimmung des Vermieters Umbauten vornimmt, kann vertraglich verpflichtet sein, diese beim Auszug rückgängig zu machen.
Mietpreise und ihre Steigerung
Die Höhe der Miete wird in gewerblichen Verträgen unterschiedlich geregelt. Staffelmieten werden häufig vereinbart. In diesem Fall steigt die Miete mit der Zeit nach einem vertraglich vereinbarten Schema. „Staffelmieten beginnen oft auf einem sehr niedrigen Niveau und verleiten Gründer, unbedacht zuzugreifen. Doch sie sollten durchrechnen, ob sich die steigende Miete erwirtschaften lässt und ihr Geschäft auch die künftigen Mieten trägt“, warnt IHK-Experte Woweries. Auch fest vereinbarte Mieten sind möglich. Meist wird vereinbart, dass sie an die Inflation oder andere Indizes angepasst wird und somit langfristig den ortsüblichen Mieten entspricht. Schließlich sind auch Umsatz abhängige Mieten möglich. „Eine Kombination aus einer geringen festen Basis und einer variablen umsatzabhängigen Miete ist fast die ehrlichste Methode“, findet Woweries. „So tragen Vermieter und Mieter das Risiko und die Vermieter haben einen Anreiz, das Objekt attraktiv zu halten.“
Konkurrenzschutzklausel, Tätigkeitsbeschreibung und Außenwerbung
Der Vermieter von Gewerberäumen muss Konkurrenzschutz garantieren. Auch für das Nachbargebäude des gleichen Besitzers gilt – es dürfen keine Mietverträge mit unmittelbaren Konkurrenten eingegangen werden. Dies gilt jedoch nur für das Hauptsortiment des Mieters. In der Praxis ist dies nicht immer so klar gewährleistet. „Es kommt darauf an, die Tätigkeit oder das Gewerbe so genau wie möglich zu beschreiben“, erklärt Anwalt Leinemann. Um diese Tätigkeitsbeschreibung zu erhalten, bitten Vermieter oft, den Teil des Geschäftsplanes zu bekommen, in dem die Idee beschrieben wird. Gleichzeitig kann diese genaue Beschreibung Gefahren bedeuten – wenn sich beispielsweise herausstellt, dass der ursprünglich geplante Handel mit Lederjacken nicht funktioniert, dafür aber Accessoires sehr gut laufen, kann der Mieter im schlimmsten Fall sein Angebot nicht einfach ändern. Denn der Mietvertrag bindet den Mieter an die darin angegebenen Tätigkeiten.
Für Außenwerbungen sind meist Baugenehmigungen erforderlich. Auch Denkmalschutz-Bestimmungen und andere Erwägungen spielen eine Rolle. „Klären sie vorher, wer die Kosten für die Anbringung der Werbung trägt“, rät der Anwalt.
Der Standort: Gut recherchieren
Was den Standort betrifft, ist nicht nur die Frage nach dem Kundenverkehr und den Parkmöglichkeiten interessant. Auch die künftige Nutzung ist entscheidend. Wird gerade ein Einkaufszentrum gebaut, dass die Kaufkraft umlenkt? Sind Bauarbeiten in der Straße vorgesehen? Handelt es sich um ein Sanierungsgebiet? „Ich habe schon Menschen mit Tränen in den Augen gesehen, die die Planungssituation an ihrem Standort nicht berücksichtigt hatten. Wochenlange Bauarbeiten in der Straße können Existenzen zerstören“, beschreibt Gerd Woweries. Er rät: Stadtplanungsamt oder Tiefbauamt befragen, beim Vermieter über geplante Maßnahmen erkundigen. „Es besteht jedoch immer ein Restrisiko. Manches ist nicht vorhersehbar“, stellt Tragsdorf klar.
Ladengeschäfte in Einkaufszentren zu mieten hat für Gründer Vor- und Nachteile. Je nach Verwaltung werden sie teilweise gut betreut, so Leinemann. Der Vermieter hat ein Interesse, die Fluktuation gering zu halten und deshalb das Umfeld freundlich und interessant für Kunden zu gestalten. „Man muss jedoch raten, sich solche Zentren genau anzusehen“, so Woweries. Oft sind die Mieten und Nebenkosten höher. Denn Wachschutz, Verwaltung und andere Services werden zusätzlich berechnet. „Im Allgemeinen gibt es in Centern wenig Verhandlungsspielraum bei der Vertragsgestaltung – meist stehen Verträge und Konditionen fest“.
Nur keine Eile: Beratung holen
Sich vor Abschluss eines Mietvertrages beraten zu lassen, ist immer angebracht. Auch wenn die Beratung in der Regel kostenpflichtig ist. „Gewerbliche Mieter genießen wesentliche geringere gesetzliche Schutzrechte als Mieter von Wohnungen und müssen daher selbst für ihren Schutz sorgen“, so Tragsdorf. Oft sitzen sie bei Streitfällen am kürzeren Hebel. Besser ist es, sich vorher abzusichern und gute Verträge auszuhandeln. Der Spielraum dafür ist unterschiedlich: „Es kommt auch den Standort und die Knappheit an Gewerberäumen vor Ort an. Aber in vielen Gegenden haben Gründer gute Verhandlungspositionen, weil viele Gewerbeobjekte nicht voll vermietet sind.“ Gerade bei so folgenschweren Verträgen ist Eile ein schlechter Tipp. „Man sollte sich darauf einstellen, dass es Zeit kostet, bis alle Genehmigungen vorliegen und der Mieter in ein Objekt einziehen kann. Vier bis sechs Wochen muss man rechnen. Bei Gastronomie-Betrieben kann es in Ausnahmefällen schon mal ein halbes Jahr kosten. Im Einzelhandel geht es in der Regel etwas schneller“, beobachtet Peter Hilleker, Leiter der Wirtschaftsförderung beim Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg von Berlin.
